2012年房地產(chǎn)市場風(fēng)云詭譎、變幻莫測，持續(xù)的調(diào)控、經(jīng)濟(jì)的不確定性、市場走勢的不明朗等多方面的因素，使得企業(yè)對未來市場走勢預(yù)期出現(xiàn)了較大的分歧。在這樣的形勢下，我們看到規(guī)模房企卻能積極抓住市場窗口期，在“淡季不淡”的三季度市場，通過調(diào)整推案策略、積極營銷、調(diào)整集團(tuán)管控模式等策略從而實現(xiàn)主動增長。保利、中海、綠地等央企、國企更是爆發(fā)出擴(kuò)張激情，銷售規(guī)模奮起直追，已大大縮小了與萬科、恒大這兩個市場領(lǐng)頭羊的差距。

　　資料來源：CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心

　　數(shù)據(jù)說明：

　　1、企業(yè)范疇：主營業(yè)務(wù)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　2、項目屬性：本榜單成交數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)。同時，不考慮項目權(quán)益劃分問題。

　　3、數(shù)據(jù)來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數(shù)據(jù)。

　　4、時間跨度：此次榜單各項數(shù)據(jù)若不作特殊說明，其統(tǒng)計時間段均為2012年1月至2012年9月。

1、門檻：企業(yè)緊抓窗口期，金額面積入榜門檻雙雙上升

　　2012年三季度以來，由于經(jīng)濟(jì)的不確定，政策調(diào)控預(yù)期多空交替上演，市場房價博弈轉(zhuǎn)向地價博弈，給6、7、8三月帶來一波向好行情，但受政策、經(jīng)濟(jì)因素影響，整體市場趨勢仍不明朗，9-12月市場將再度進(jìn)入震蕩期。而標(biāo)桿房企則緊緊抓這個有利的“窗口期”去存化，從而使得今年前三季度標(biāo)桿房企整體銷售表現(xiàn)優(yōu)于去年同期。

　　體現(xiàn)在企業(yè)入榜門檻上，相較于2011年前三季度，今年金額與面積的入榜門檻均有較大幅度上揚，其中TOP10入榜企業(yè)銷售面積同比漲幅最大，從2011年的203萬平方米上升至276萬平方米，同比增長36%，金額入榜門檻也同比增長22%，達(dá)到300億元。

　　TOP20 企業(yè)面積入榜門檻為140萬平方米，略高于2011年前三季度的133萬平方米，金額方面，TOP20企業(yè)的入榜門檻為158億元，同比增長31%?！　?/span>

2、格局：各梯隊差距拉大，央企表現(xiàn)搶眼

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的企競爭格局更趨明顯。超大型房企在復(fù)雜的市場環(huán)境中越戰(zhàn)越勇，逐漸甩開跟進(jìn)的大中型房企，以本次榜單為例，500億以上的房企與300-500 億的房企金額均值差距達(dá)397億元。超大型房企的絕對優(yōu)勢主要有賴于央企的強(qiáng)勢表現(xiàn)，擁有央企背景的房企競爭優(yōu)勢凸顯，保利、中海、綠地等央企表現(xiàn)優(yōu)異，前三季度銷售業(yè)績已與萬科、恒大相差無幾。

在銷售金額上，從梯隊分布來看，今年前三季度，第一梯隊的房企數(shù)量大幅增加，總數(shù)達(dá)到10個，比去年三季度多3個，第二梯隊數(shù)量減少一個，可以看出，隨著市場情況轉(zhuǎn)好，大型房企的競爭優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，市場把控力較強(qiáng)；從銷售均值來看，第一梯隊500億以上房企金額均值突破700億元，與2011年同期相比，增長了14%；從標(biāo)桿企業(yè)表現(xiàn)來看，500億元以上房企依然是萬科、恒大、中海、保利與綠地。

在銷售面積上，梯隊分布出現(xiàn)明顯變化，與去年前三季度相比，今年前三季度，第一梯隊數(shù)量保持不變，第二梯隊數(shù)量增加了6個；從銷售均值來看，前兩個梯隊同比分別增長了14%與13%；從標(biāo)桿企業(yè)表現(xiàn)來看，銷售面積突破400萬方的房企有6家，恒大再度位居榜首。

3、集中度：調(diào)控下行業(yè)分化加劇，企業(yè)集中度繼續(xù)提升

這一輪調(diào)控的長期化，促使行業(yè)內(nèi)部分化加劇，大型龍頭企業(yè)逆市下持續(xù)增長，從而推動標(biāo)桿房企市場份額的不斷提升。

數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度銷售金額全國TOP10企業(yè)市場份額達(dá)到14.06%，較2011年前三季度的12.58%增加了1.48個百分點； TOP20企業(yè)，2012年前三季度其市場份額為19.25%，高出2011年前三季度17.11%的市場份額2.14個百分點。此外從近年來數(shù)據(jù)變化也可以發(fā)現(xiàn)，2010年三季度至今，TOP10與TOP20的市場份額在逐年增加，表明房企的集中度在逐漸增強(qiáng)?！　?/span>

銷售面積方面，相比于2011年三季度，2012年前三季度TOP10企業(yè)及TOP20企業(yè)市場份額分別增加1.49與2.3個百分點。結(jié)合銷售金額，房企在銷售面積上的表現(xiàn)進(jìn)一步證實企業(yè)業(yè)績穩(wěn)步提高，綜合實力加強(qiáng)?！　?/span>

4、標(biāo)桿：保利、中海擴(kuò)張迅猛，萬科、恒大地位不變

標(biāo)桿企業(yè)中，保利、中海憑借其央企的優(yōu)勢，第三季度的銷售業(yè)績呈現(xiàn)迅猛的增長勢頭。而萬科、恒大作為行業(yè)兩大領(lǐng)袖的地位仍然沒有更改。

保利今年前三季度的銷售額已經(jīng)與去年全年銷售額基本持平，部分地方公司已提前完成全年目標(biāo)。與其他以價跑量的企業(yè)不同的是，保利今年的平均銷售均價與去年同期沒有明顯下降，我們認(rèn)為企業(yè)雄厚的資金實力、適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及對政策環(huán)境的準(zhǔn)確把控等因素共同造就了保利引以為傲的銷售業(yè)績。

中海在8月份將企業(yè)全年銷售目標(biāo)由800億港元提升至1000億港元，而前三季度中海已經(jīng)完成新的銷售目標(biāo)的九成，隨著“金九銀十”以及“雙節(jié)”的到來，中海超額完成新定的全年銷售目標(biāo)已板上釘釘，極有可能成為“千億俱樂部”的又一成員。

萬科、恒大兩家的行業(yè)領(lǐng)先地位依舊沒有動搖，繼續(xù)領(lǐng)跑三季度房地產(chǎn)市場。萬科今年的表現(xiàn)較為穩(wěn)定，5月以來連續(xù)四個月銷售破百億。值得關(guān)注的是，第三季度萬科在土地市場上表現(xiàn)較為突出，成為近期拿地的主力企業(yè)，可見萬科對今年銷售業(yè)績胸有成足，對于市場政策走向和推案節(jié)奏的控制游刃有余。

恒大對于形勢的把控同樣具備充分自信，年初主動減速、降低推案量，二季度抓市場時機(jī)加緊推貨，三季度則乘勝追擊、迎戰(zhàn)“金九銀十”，由于企業(yè)年初目標(biāo)制定較為謹(jǐn)慎，恒大超額完成全年800億元的銷售目標(biāo)應(yīng)該沒有壓力。

5、焦點：世茂、龍湖逆市攀升，融創(chuàng)借勢發(fā)力

在行業(yè)背景持續(xù)緊縮的情況下，世茂、龍湖、融創(chuàng)等企業(yè)以其優(yōu)異的業(yè)績表現(xiàn)成為了今年眾所關(guān)注的焦點。

其中，世茂房地產(chǎn)前三季度實現(xiàn)了同比63%的增長，在“價值服務(wù)年”戰(zhàn)略的推動下，世茂從城市能級布局深化、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、營銷體系提升等方面強(qiáng)化企業(yè)核心實力，同時加大推案量、適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品價格以觸動市場需求。龍湖今年回款率、利潤率、單城市產(chǎn)能、周轉(zhuǎn)速度四個方面在行業(yè)內(nèi)無一不是名列前茅：92%的回款率高于行業(yè)80%的一般水平；上半年28.3%的凈利潤率也遠(yuǎn)超過普通房企20%不到的平均水平；同時，單城市產(chǎn)能達(dá)到23億，上半年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.14次，表現(xiàn)均相當(dāng)優(yōu)異。我們認(rèn)為，通過今年調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)和供貨節(jié)奏，龍湖的業(yè)績前景值得看好。

在逆市下，行業(yè)洗牌加劇，競爭之中也存在機(jī)遇，通過合作能夠、使企業(yè)獲得更快的發(fā)展，融創(chuàng)就是這方面的佼佼者。融創(chuàng)通過與綠城項目合營，從而借助綠城的品牌打入上海市場，不僅企業(yè)品牌價值進(jìn)一步提升，銷售業(yè)績也出現(xiàn)了飛躍。今年前三季度，融創(chuàng)錄得金額同比增長四成左右，可以想見，融創(chuàng)全年的業(yè)績必將交出一份滿意的答卷。

6、潛力：佳兆業(yè)、新城穩(wěn)步上升，路勁、旭輝成長翻倍

在潛力企業(yè)中，新城控股、佳兆業(yè)、路勁、旭輝等企業(yè)逆流而上，銷售業(yè)績持續(xù)增長。此外，在弱市的環(huán)境下，這些企業(yè)在經(jīng)營策略方面也適時根據(jù)市場形勢謀求轉(zhuǎn)變。

新城控股前三季度銷售額達(dá)到115億元，同比增長53%。企業(yè)在深耕長三角的同時，先后進(jìn)入了長沙和武漢等中部區(qū)域，積極拓展了版圖，為進(jìn)一步做大做強(qiáng)打下了基礎(chǔ)。佳兆業(yè)則在“快速周轉(zhuǎn)、搶占剛需和城市更新的雙軌制戰(zhàn)略”下，前三季度銷售額達(dá)107億元，較去年同期繼續(xù)增長。下半年，佳兆業(yè)將在深圳區(qū)域推出四大項目，在繼續(xù)保持三四線城市項目快速周轉(zhuǎn)的同時，兼顧了企業(yè)對利潤的訴求。隨著這些項目的入市，佳兆業(yè)全年的業(yè)績更值得我們期待。

此外，路勁基建、旭輝集團(tuán)今年前三季度銷售表現(xiàn)優(yōu)異，同比增長超過100%。路勁基建銷售金額同比增長117%，公司采用“分散地域及業(yè)務(wù)模式”已完成在華東、華北、華南、華中的布局。整體銷售穩(wěn)中有升，其中路勁嶼東城和雋御鳳凰城二期等項目受到購房者的青睞。旭輝集團(tuán)則一直堅持以客戶為導(dǎo)向，在今年調(diào)控持續(xù)下，加大剛需產(chǎn)品的比重來滿足當(dāng)前的市場需求，并以高周轉(zhuǎn)、輕資產(chǎn)發(fā)展所需的地塊。今年北京旭輝御府項目銷售異?；鸨陂_盤初始就多次創(chuàng)造了市場傳奇，為旭輝集團(tuán)的銷售添上華麗一筆。另外，在目前的市場環(huán)境下，旭輝集團(tuán)堅守為客戶創(chuàng)造價值的經(jīng)營理念，堅持走高品質(zhì)產(chǎn)品路線，品牌價值得到提升，獲得了客戶的一致認(rèn)可?！?/span>