全國性的樓市下降通道已然開啟。國家統(tǒng)計局18日公布數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，70個大中城市新建商品住宅價格比11月下降0.24%，連續(xù)三個月環(huán)比下降，房價跌幅逐步擴大。

接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認(rèn)為，受限購、限貸政策持續(xù)的影響，樓市有望加速下行，商品住宅成交量將延續(xù)2011年下半年的低迷態(tài)勢，難以全面回暖。

連跌 超七成城市新房價格環(huán)比下降

2011年12月新建商品住宅價格下降的城市繼續(xù)增加，全國70個大中城市中，環(huán)比價格下降的有52個城市，占比74%；環(huán)比價格持平的有16個城市；環(huán)比價格上漲的有2個城市，漲幅僅為0.1%。

同時，房價同比漲幅也出現(xiàn)下降跡象。統(tǒng)計顯示，70個大中城市中，2011年12月新建商品住宅價格同比下降的城市有9個，比11月增加5個；漲幅回落的城市有55個。

“2011年10月后，降價范圍加速擴大，以全國超過70%的大中城市房價環(huán)比回落收尾。雖然12月平均同比指數(shù)仍然高于100，卻已達(dá)到年內(nèi)最低值，比1月增幅回落5.19個百分點?！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，這表明在經(jīng)歷近一年的樓市調(diào)控政策下，全國房價上漲得到有效控制，2012年將是房價回落的一年。

張月表示，12月大型房企為業(yè)績搶收而在各地進行的降價促銷，不僅打破了市場價格僵持的局面，還帶動了一線以外城市的價格深調(diào)。無論從環(huán)比降價城市數(shù)量增加方面還是價格回落幅度擴大方面，都可以看出，價格拐點出現(xiàn)之后，全國性的樓市下調(diào)通道已然開啟。

值得注意的是，12月份環(huán)比價格上漲的2個城市分別是貴陽和銀川，均為西部城市；在16個止?jié)q的城市中，除泉州、湛江、三亞外，其余13個均為中西部城市?！翱梢?，目前環(huán)比房價仍相對膠著的城市主要集中在中西部地區(qū)，因為這些城市房價本來就相對較低、漲速相對較慢，降價空間沒有東部城市、高能級城市大。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說。

在北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，新建商品住宅價格已連續(xù)3個月下降，且降幅擴大明顯。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新研究報告表明，12月份，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)為99.63，即價格環(huán)比下降0.37%；新建商品住宅價格同比綜合指數(shù)為102.4，即價格同比上漲2.4%，同比漲幅繼續(xù)明顯收窄。

楊紅旭表示，12月70個大中城市新建商品住宅同比綜合指數(shù)為101.6，即價格同比上漲1.6%，漲幅比11月份明顯收窄。接下來數(shù)月，隨著環(huán)比價格的下降，以及同比價格下降城市的增多，新建商品住宅同比漲幅將繼續(xù)下滑。

壓力 銷售放緩庫存大增

2011年12月，中原集團研究中心監(jiān)測的30個主要城市新建住宅成交量環(huán)比增幅達(dá)10%，這是2011年下半年以來最大的單月環(huán)比增幅，但其上升的主要原因是11月市場成交過于低迷。此外，北京、深圳、杭州等重點城市12月成交量環(huán)比增幅都超過六成。然而，對比2009年和2010年四季度成交量環(huán)比三季度分別增加一成和四成，2011年四季度成交量不升反降，成為近幾年來表現(xiàn)最差的四季度。

進入2012年，樓市成交依舊慘淡。根據(jù)中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計，上周(1月9日至15日)監(jiān)測的40個城市中，32個城市樓市周均成交量同比下降，18個城市成交量降幅在50%以上，其中溫州同比降幅達(dá)74.16%。

楊紅旭介紹說，從歷史數(shù)據(jù)上看，2011年商品房市場明顯降溫，銷售面積同比增幅明顯下滑，遠(yuǎn)低于近十年的平均增幅。

銷售放緩的同時，庫存在逐月攀升。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2011年12月，上海、廣州、南京和青島等城市的新房可售面積與2011年1月相比增幅均在五成以上，北京和深圳庫存增幅分別為28%和7%。

進入2011年四季度以來，標(biāo)桿房企在各地的促銷力度加大，降價樓盤迅速增多，促銷方式更加多樣化，降價幅度亦明顯大于前期。但開發(fā)商銷售策略的調(diào)整并未拉動銷售額顯著回升，11月份和12月份標(biāo)桿房企的銷售額分別僅為全年均值的75%和89%。整個四季度標(biāo)桿房企的銷售額僅占2011年全年銷售額的22%，為全年最低的一個季度。銷售乏力使得標(biāo)桿房企庫存壓力陡增，截至2011年12月底，中原地產(chǎn)監(jiān)測到的標(biāo)桿房企在售項目庫存量比2011年5月底增加約7成。

中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵認(rèn)為，受市場大勢影響，2011年全年標(biāo)桿房企的發(fā)展速度有所放緩。一方面，從銷售規(guī)模的增長情況來看，十大標(biāo)桿房企的總銷售額同比增長12%，較2010年下降約30個百分點；另一方面，從開發(fā)商完成年度銷售計劃的情況來看，僅有恒大、華潤、中海、保利4家房企完成年度銷售任務(wù)，而2010年則有8家房企完成了年度銷售任務(wù)。

趨勢 樓市下行幅度將加大

房價快速上漲勢頭得到遏制的同時，市場寒冬并未終結(jié)。專家認(rèn)為，在“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”的主基調(diào)下，限購等調(diào)控政策仍將持續(xù)，樓市下行幅度將進一步加深，而開發(fā)商則將面臨更大壓力。

住建部政策研究中心副主任王玨林接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，2011年房地產(chǎn)市場逐步回歸理性，主要還是調(diào)控政策產(chǎn)生了作用。2012年調(diào)控仍將持續(xù)，基調(diào)不會發(fā)生變化。在王玨林看來，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向，在保持基調(diào)不變的情況下，不排除對限貸政策微調(diào)的可能，但限購等政策不太可能放松，因為現(xiàn)在條件不具備，“只可能增加而不會減少限購的范圍”。

王玨林認(rèn)為，在政策將保持穩(wěn)定性的預(yù)期明確以后，觀望情緒將逐漸減少，2012年整個房地產(chǎn)市場的形勢與2011年不會有太明顯的差異。

對于未來的市場走勢，短期來看，劉淵認(rèn)為，考慮到2012年前10天的市場低迷表現(xiàn)，結(jié)合春節(jié)假期因素，1月主要城市一手住宅的成交量仍將保持低位。2月作為春節(jié)后的第一個自然月，開發(fā)商或?qū)⒓涌焱票P步伐，在這個階段如果成交量仍持續(xù)低迷，或?qū)⒂懈嗟拈_發(fā)商加入降價陣營。未來一段時間，土地市場或?qū)⒊蔀橐淮罂袋c，土地成交價格若有實質(zhì)下降，將帶動住宅銷售市場價格繼續(xù)下降。

就2012年全年而言，楊紅旭預(yù)測，當(dāng)前的樓市環(huán)境更像2008年8月(下跌后持續(xù)至2009年2月)，而非2011年6月。預(yù)期未來半年左右，全國房價將總體上保持環(huán)比下跌狀態(tài)，2012年下半年趨于筑底、企穩(wěn)，四季度可能逆轉(zhuǎn)為上漲。

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，目前來看拐點已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)期在6至12個月內(nèi)房價還有可能有10%至20%的下調(diào)。而且一線城市對全國的示范作用非常大，不僅在政策執(zhí)行力度上，在房價下調(diào)過程中也會明顯影響全國。預(yù)計2012年全國樓市成交量繼續(xù)延續(xù)2011年四季度的下降趨勢。

對于房企資金狀況，楊紅旭預(yù)計，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源將繼續(xù)惡化，預(yù)計全年增速為8%。一方面，房企的融資環(huán)境難以全面向好；另一方面，房企的資金回籠仍將艱難。此外，外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度，難以大幅增加投資。